강남에 사업을 운영하는 A씨는 사업자금을 위해 3억원이 필요해지는 상황에 직면했습니다. 일반적으로 대출을 선호하지 않는 A씨지만, 이번에는 사업자금이 절박하게 필요했습니다.
이에 주거래 은행에서 대출 상품을 찾아보기 시작했습니다. 최초에는 신용대출을 고려했으나, 한도가 3억원에 미치지 못해 다른 대안을 찾기 시작했습니다.
3억원의 대출을 받기 위해, 저는 보유하고 있는 대치동 은마아파트를 담보로 생각해 보았습니다. 그러나 이 아파트는 보증금 6억에 전세를 준 상태로, 이 경우 후순위 대출을 받아야 하는 상황이었습니다.
후순위 담보대출이란?
후순위 담보대출이란, 저당이나 전세등이 설정된 담보물에 추가적인 대출을 받는 것을 의미합니다.
예를 들어, 은마아파트를 매입할 때 선순위로 대출을 받고, 후순위로 전세를 받는다면, 대출 받는 금액에 따라 상황이 달라질 수 있습니다. 전세 세입자가 쉽게 찾아오지 않거나 전세금을 낮춰서 전세를 놓아야 할 수도 있습니다.
은마아파트의 가격을 18억으로 가정하고, 선순위 대출을 15억으로 받았다고 상상해봅시다. 이 경우, 세입자는 6억원의 전세금으로 후순위에 은마아파트에 거주하려고 하지 않을 것입니다. 이유는 간단합니다. 만약 집주인이 대출금을 상환하지 못하게 되면, 집은 경매로 넘어가게 됩니다. 그리고 만약 그 집이 15억원에 낙찰된다면, 세입자는 자신의 전세금인 6억원을 전혀 돌려받을 수 없게 되기 때문입니다. 이렇게, 선순위와 후순위의 개념은 담보물이 경매에 넘어갔을 때, 누가 먼저 돈을 회수할 수 있는지를 나타내는 것입니다.
후순위 담보대출 상품 정보
후순위 담보대출은 대출 상환에 어려움이 생길 가능성이 높아 일반적으로 선순위 대출보다 금리가 높습니다. 은행마다 다르지만 선순위 대출보다 1~2%에서 최대 7%까지의 금리차가 있을 수 있습니다. 후순위 대출은 대출을 추가로 받아야 할 필요가 있는 고객을 위해 제공되며, 높은 금리를 통해 이익을 극대화 합니다. 따라서 대출 한도가 선순위 대출보다 높습니다. 선순위 담보대출은 주로 LTV 60% (무주택자의 경우 70~80%)가 적용되나, 후순위 담보대출은 최대 LTV 80~90%까지 적용될 수 있습니다.
후순위 담보대출은 저당이나 전세가 설정된 부동산에 추가적인 대출을 받아 자금을 조달해야 할 때, 또는 기존 대출의 금리가 높아 대환이 필요한 경우에 유용합니다. 또한, 급하게 필요한 자금이 크기 때문에 신용대출이 어려운 경우에도 후순위 담보대출을 활용하여 자금을 조달할 수 있습니다.
후순위담보대출 규제사항
원칙적으로 후순위 담보대출에도 DSR이 적용됩니다. 그러므로 수입이 없거나 적은 경우, LTV 한도 내에서 대출을 받기 어려울 수 있습니다. 그러나 소득이 많은 경우, 저렴한 금리로 DSR과 LTV 최대 한도까지 후순위 담보대출을 받을 수 있습니다.
몇몇 기관에서는 후순위담보대출을 취급하면서 DSR을 적용하지 않을 수도 있습니다. 그러나 이런 경우, 금리가 상당히 높아지므로 대출을 결정할 때 신중한 판단이 필요합니다.
후순위담보대출은 어디에서 받을 수 있나요?
후순위 담보대출은 시중은행, 제2금융권, P2P(대부업포함)에서 취급하고 있습니다.
금리는 시중은행, 제2금융권, P2P(대부업포함) 순으로 낮습니다. 그러나 대출 한도는 P2P, 제2금융권, 시중은행 순서로 높습니다. 따라서 필요한 자금 규모를 확인하고 가능한 한 금리가 낮은 곳에서 대출을 받는 것이 좋습니다.
후순위담보대출 받을 때 유의사항
최근에는 은마아파트를 후순위 담보대출로 구매한 후, 경매에 넣은 사례가 있습니다. 경매 낙찰금액이 총 대출금보다 적어 추가로 상환해야 하는 상황이 발생했습니다. 집이 경매에 넘어가도 대출금은 사라지지 않습니다. 따라서 소유주의 다른 재산을 압류할 가능성이 있습니다. 은마아파트 경매 사례와 같이 후순위 대출로 인해 추가 부담이 생긴다면, 높은 이자율로 인해 큰 어려움을 겪을 수 있습니다. 그래서 대출을 받을 때는 반드시 신중해야 합니다.
세입자가 거주하는 집에 대한 후순위 대출을 받으려면, 금융사가 세입자의 거주 상태를 확인해야 합니다. 그렇기 때문에 세입자의 협조가 필요합니다. 선순위 세입자는 집이 경매에 나가더라도 후순위 대출보다 먼저 돈을 받을 수 있기 때문에, 전세금 보호에 대해서는 상대적으로 큰 걱정이 없습니다.
그렇지만 세입자가 자신이 살고 있는 아파트에 대출이 설정되는 것을 반갑게 생각하지 않는 경우도 많습니다. 때문에 세입자가 후순위 담보대출에 협조를 거부하는 경우도 있습니다. 이런 이유로, 후순위 담보 대출을 받기 전에 세입자와 충분히 이야기를 나누는 것이 중요합니다. 이를 통해 안정적으로 후순위 담보 대출을 받을 수 있습니다.
후순위담보대출 총정리
후순위 대출은 기존에 전세나 대출이 설정된 집에 추가로 받을 수 있는 대출입니다. 이는 급하게 자금이 필요한 경우에 중요한 선택이 될 수 있습니다.
그러나 이는 금리가 높고, 대출 한도가 크므로, 다른 곳에 투자하려는 유혹이 생길 수 있습니다. 무리한 대출과 잘못된 투자는 큰 손실로 이어질 수 있습니다. 담보가 경매로 넘어가더라도 대출이 완전히 상환되지 않으면 개인의 기타 재산도 압류될 수 있습니다. 따라서 후순위 담보 대출을 받기 전에 신중하게 고려해야 합니다.
대출은 두가지 면면을 가지고 있습니다. 잘 활용하면 경제적 이익을 얻을 수 있지만, 조심스럽게 다루지 않으면 위험할 수도 있습니다. 불과 같은 위험한 상황을 잘 관리하는 사람들처럼 부채도 신중하게 다루는 투자자가 되시길 바랍니다.
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